新築戸建て住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増

msnニース 2014年11月30日より

新築戸建て住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増 早まった購入判断に注意
千葉県609件、埼玉県645件、神奈川県122件、東京都54件……これが何を表している数字か、おわかりになるだろうか?

 リクルートが運営する不動産情報サイト「スーモ」に登録されている、2000万円以下で売り出されている新築一戸建ての件数だ。1都3県を合わせると、ざっと1500件近い数の1000万円台物件が登録されているのである。ちなみに、2004年には100件前後、07年には200件前後であったから、いかに激増しているかがわかる(いずれもスーモの前身「住宅情報ナビ」での同条件検索結果)。

パワービルダーが分譲する物件の最大の特徴は、建売住宅の価格の圧倒的安さにある。建材の共通化や工期の短縮など、徹底したコスト管理により、従来の大手に比べると2~4割は安いと言われる販売価格を実現している。30坪・標準4LDKの間取りで、大半の物件が2000万円台だ。郊外で地価の安いところになると、1000万円台で新築戸建てを分譲している。

 パワービルダーの物件を品質面で大手ハウスメーカーと比べると、細部は見劣りしてしまうかもしれないが、かつて「安かろう悪かろう」といわれた建売住宅と違い、基本構造は最新の耐震基準をクリアして10年保証もついており、安全面に問題はない。

今年の消費税増税後の住宅需要の落ち込みは、数値的なものがいろいろ公表され裏付けられると思います。住宅販売について「価格を下げる」という判断は、特段間違っていません。需要と供給のバランスで、どの業種・商品でも、在庫が想定より多くなれば、価格を下げてキャッシュフローを適正化させ、より利益が見込める市場に再投資することは、企業として当然の判断だと思います。また、新築住宅につては、ニュースでも取り上げられているように「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」があり、取引の安全が確保されるスキームが機能しています。誤解を恐れずに歯切れよく言えば、中古住宅より新築住宅の方がメリットが多いと言えると思います。一般個人が売主の中古住宅においては、そもそも保証というものが期待できません。物件の引き渡しから三か月程度の瑕疵担保責任が示されていても、相手方は一般個人で利益を目的とした売買ではありませんので、家電や自動車のような、いわゆる、保証というイメージとは違います。

また、過去20年の不動産業の経験から感じることは、住宅の売却原因について、ポジティブな住み替えよりも、経済的な面からの売却というネガティブ要因を抱えた売却原因の割合が増えていると感じています。数値的にものは手元にありませんので、あくまでも記憶や感想の域を脱しませんが・・・

経済的理由による売却の場合、そのほとんどが「売主の瑕疵担保免責」です。これは当然と言えば当然でしょう。経済的理由により売却せざるを得ない状況なのに、金銭的な賠償に応じることができません。仮に法的な手段を取ったとしても、既に売主側に賠償に応じることが可能な資産が存在するか、という問題があります。

そこで、不動産仲介業務を行った会社の「重要事項説明」という、説明責任に対する指摘がおこる可能性があります。不動産の購入の際に、非常に重要なのは、売買契約書と、不動産仲介の場合は、重要事項説明書です。この重要事項説明の趣旨としては「買主様にとって不利な情報を優先して説明する」ということです。良いことを説明するという趣旨ではありません。住宅地の制限やライフラインに至るまで、もちろん、安心の確認ができることは言うまでもありませんが、後々トラブルになるとすれば、買主様にとって不利な情報と思われる事項についての説明不足、ということになります。

売主様も売りたい、買主様も購入したいという、合意の中で中古住宅流通が行われますので、瑕疵保険などの制度の利用、そして、買主様・売主様、双方にあまり負担がかからないような、保険のしくみが必要だと考えています。原則として、保険加入について過度の条件を付さないということです。不動産は一点物で、二つとして、まったく同じ条件の物件は存在しません。だから、不動産仲介は、本当はとても難しい業務なのです。簡素な手続きによる保険の付保、住宅ローンについてはノンリコース・非遡及融資が望ましいです。自宅の購入というのは、営利を目的としていません。また、一般に買主様は不動産・金融に精通していません。銀行も含めて、取引に携わる会社は、営利を目的として業務を行うわけですから、安心・安全を提供する必要がありますし、その業務に対するセーフティネットの充実も図るべきです。

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