カテゴリー : 2013年 8月

やっぱり、お盆でした。

今年は、お盆返上でお仕事しようと思ったのですが、他社や他社のご担当者がおやすみ。物件確認がとれず、ずるずるお休みモードに入ってしまいました。時間が出来たので、特に不具合はなかったのですが、パソコンをメンテナンス(・・?しました。OSのクリーンインストールですね。
久しぶり
1年ぶり位でしょうか、ハードディスクフォーマットして、OSのクリーンインストール。
やっぱり、気持ちがいいですね。使ってないアプリもあったので、新規インストールで気持ちがいいです。よしっと言うことで、モチベーションも上がるんですね。これは、定期的にやったほうがいいかもしれないですね。
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windows8です。

住宅診断・不動産調査の専門サイト

住宅診断・不動産調査の専門サイトを発注しています。急ぎませんからということで安価に。仲介手数料無料サービスだけでは、既に差別化は図れませんね。
圧倒的な「専門知識」が必要で、当社には、まだまだコンテンツがあるので、それらをアピールしよう、ということになりました。若いころは、競売を毎回ドカンドカンやってました。当時のスポンサーの意向で。その他、滌除、譲渡担保、速攻でリノベーションして転売。
若ければスリルがあるから面白いかもしれないけど、私は、もうやりません。
任意売却や、破産物は、知人の弁護士などから依頼があるのでやってます。
新しいサイトは、技術屋の専門サイトなので、落ち着いた感じで、クレバーなお客様向けのサイト構成、意匠的にも、クレバーな感じが良いと思ってます。
仲介手数料無料サービス、どころの騒ぎじゃない、業界のタブーに挑戦。ってかっこいい事言ってますが、要するに、営業的なサイトにしたくないと思っているだけ。
お盆前は 「公売物件」 の調査依頼がありました。「公売」は「競売」と違って、引渡命令が直ぐに出ません。直ぐにと言うか、裁判起こさないとダメなんです。
「競売」の方が簡単なんです。だから、飽和状態。
今は 「公売」でしょうね。公売とは、税金滞納なので国税局や税務署などが「差し押さえた物件」です。強制競売開始決定ではないので、差し押さえてから10年経過している物件も出てきます。
さすがに公売物件の入札代行を当社のサービスに加える予定はありませんが、不動産調査はお受けしてます。今回は件外建物に「保存登記」がされていました。
昔「建物保護法」ってあったじゃないですか、今は「借地借家法」に統一されましたが、そもそも、賃借権は「債権」なんです。所有権は「物権」 「売買は賃借権を破る」という原則があるんです。
しかし、建物に保存登記がされると、賃貸人および賃貸人から所有権を取得した第三者に対して対抗要件を備えるんですね。簡単に言えば、裁判しても、立ち退かせることが困難になるんです。
だから、買わない方が良いんです。「公売」は、あくまでも裁判が前提です。競売屋さんもめったに、手を出しませんよ。裏を返せば、ライバルが少ないということも言えます。
弁護士にお願いして全部見てもらうとか、自分の独学でも、そうとう勉強しないと裁判で負けちゃいますよ。更地なら比較的簡単かな? 分かりませんけど。
まぁこんな感じの公売物件調査で、ご依頼者にご報告するということなんです。

不動産仲介手数料3%+6万円の謎

不動産売買の仲介手数料の計算で、よく3%+6万円のと速算しますが、+6万円の意味ってなんでしょう。これは、下記のように、取引金額によって報酬額の上限が違う訳です。不動産で200万円以下という物件はなかなかないので、ほとんどが400万円を超えますよね。だから、速算式で3%+6万円と計算するわけです。昭和45年10月23日 建設省告示第1552号改正平成元年2月17日 建設省告示第263号平成9年1月17日 建設省告示第37号最終改正 平成16年2月18日 国土交通省告示第100号                                                                                                 

依頼者の一方から受領できる報酬額(仲介手数料の上限額)
取引額 報酬額
取引額200万円以下の金額 取引額の5.25%以内(消費税含む)
取引額200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4.2%以内(消費税含む)
取引額400万円を超える金額 取引額の3.15%以内(消費税含む)

実質、昭和45年から不動産売買の仲介手数料の上限額は変わっていないんです

マンション派or一戸建て派

突然ですが、あなたは、マンション派ですか、
新築一戸建て派ですか?マンション・一戸建てのおおまかな特徴は・・・
マンション
・定期的な修繕は管理組合が行う。月々の管理費や修繕積立金の負担がある。
 固定資産税等の税金負担もある。
・建物全体としては、共同利用なので、自己の所有権の及ぶ範囲が限られる。
・土地の権利は敷地権となり、いわゆる「共有の持ち分」なので、観念的なイメージである。
・マンションの立地は主に都市部で、交通の便が良い傾向にある。
・新築物件は、売主の直販がほとんどなので、当然、仲介手数料はかからない。
・駐車場代負担。機械式の場合オイル漏れをおこすと下段の車が汚れるので注意が必要です。
・木造一戸建てより耐用年数が比較的長い。
・仕事や家庭環境・ライフスタイルに合わせた、仮住まい的発想のお客様も存在する。
・自己で住まなくなったら、賃貸物件としての需要も多く、資産価値的には高い傾向にある。
・タワーマンションは、ステータスがあり、購入後の値下がり率も比較的小幅と思われる。
・老朽化による、建て替えは、事実上できないケースが多い。
一戸建て
・修繕等は自己の判断で行う。固定資産税等の税金負担は当然ある。
・「土地」の所有権を実感できる。駐車場は無料。敷地内で容易に洗車ができる。
・敷地境界が明確で、自己の所有権の及ぶ範囲が、一般の方にも分かりやすい。
・必ずしも、駅から至近の物件とは限らない。バス便あり。
・鉄筋コンクリート造より、光熱費がかかる場合がある。
・建売の場合、新築一戸建てでも、仲介手数料がかかるケースがほとんど。
 当社は仲介手数料無料です。
・賃貸する場合は、建物の修繕、リフォームが必要なケースが多い。
・木造が多いので、耐用年数については、メンテナンスを怠ると短い傾向にある。
・いわゆる「一国一城の主」という感覚を実感できる。
・老朽化したら、容易に建て替えができる。
まだまだ、ありますけど、おおまかなイメージとしては、マンションはライフスタイル優先で、一戸建ては「土地」の所有権を実感したいというお客様の層が多いかな、と思います。私としては、どちらも住んだことがあるのですが、マンション・一戸建てともに、メリットがあり、どちらも良いなと思っています。お仕事に関連して言えば、新築マンション の仲介というのは、ほとんどありませんので、業務外ということになりますね。
中古マンションは、沢山取り扱っています。建物に関しては、マンションは鉄筋コンクリート造がほとんどですから仲介していて、比較的安心感はがあるのは事実です。長期修繕計画もありますし。
また、新築派・中古派からの見方、需要も多いので、今後とも、いろいろ考察していきます。よろしくお願いします。仲介手数料無料

杉並区の新築一戸建て・U様の決済お引き渡しに立ち会いました。

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本日は、杉並区の新築一戸建て・U様の決済お引き渡しに立ち会いました。やっとここまで来ました。U様おつかれさまですした。っと、弊社担当の方が、この暑さで参っているようです。
皆様も、体調管理に気を付けてくださいネ。U様おめでとうございます。

もうすぐお盆ですね・恩師

29歳の時に起業して19年。いろいろな先輩と出会い、いろいろな事を教わりました。もう他界している方もいらっしゃいます。経営者同士って、お付き合いすると長く続きますよね。
お互い転勤もないし、大きな組織にも属してないので、細く長く続きます。私は、不動産業界にいて、一応社長なので、お付き合いした方々は、年齢的に「団塊の世代」が一番多いです。
「団塊の世代」はイケイケですから、お付き合いさせていただいて、とても面白いです。
でも、最近、私に後輩が少なすことに気づきました。面倒ばかり見てもらってばかりいた、ということなんです。どうしても、恩返ししないといけない方がいるのですが、
こちらも仲介手数料無料で不動産取引を行っているので、なかなか・・・。インターネットでやってますと言うと「楽して稼ぐな」といつも言われるんですね。
反論は全くできないんです。反論すると、100倍になって帰ってきて、お説教の時間が長くなるということなんです。おしゃべりはこの位にして、飲み行きますか、という感じで。
それで、結構な高級料理店に行って、食べて、飲んで、そして、毎回、全部、おごってもらって、あともう一軒位付き合って、本日はお開きと、ここまでこれれば、お説教もおわり、
『俺だって厳しいけど、おまえも頑張れよ』ということで、奥さんへ、お寿司のお土産をもらって、タクシーで帰ってきます。
昔懐かしい、風景を感じて、こんなふうに、人間関係を深めて、相手を信用して、社会が成り立つんだ。と思いました。
いずれにしても、これは、なんとか、恩返しをしないと、間に合わないので。これは、もう、やるしかないとっ! 今後サイトのキャッチフレーズもビックマウス系にします。
「ご反響がとれる」サイトを目指します。
他人が、親兄弟親戚でもないのに、こんなに面倒をみて頂いて、感謝しています。残りの人生は、イケイケで、少しくらい、虎の尾を踏んだって構いはしません。
仲介手数料無料のハウスオンはがんばります。他社には・・・「絶対負けません」

府中で現地内覧に立ち会いました。

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今日は、府中で現地内覧に立ち会いました。リフォームを前提とした中古マンションの住まい探しです。
お客様は車いすです。
何とか、良い物件を探しています。マンションのリフォーム・リノベーションの胆は「天井高」「床高」なんです。
排水管の勾配が必要なので、基本的に水回りは移動できないんです。勾配を確保するために、天井高を犠牲にすればできますが、天井高が低いと、やはり圧迫感があるんですね。満足する開放感が得られない可能性があるんです。
下階のスラブは他の区分所有者のものなので、穴はあけられないんです・・・。古いマンションの「バリアフリー」という課題にも、もっと勉強が必要だと痛感しました。
もっと、もっと 勉強しなきゃ