カテゴリー : 2014年 11月

新築戸建て住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増

msnニース 2014年11月30日より

新築戸建て住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増 早まった購入判断に注意
千葉県609件、埼玉県645件、神奈川県122件、東京都54件……これが何を表している数字か、おわかりになるだろうか?

 リクルートが運営する不動産情報サイト「スーモ」に登録されている、2000万円以下で売り出されている新築一戸建ての件数だ。1都3県を合わせると、ざっと1500件近い数の1000万円台物件が登録されているのである。ちなみに、2004年には100件前後、07年には200件前後であったから、いかに激増しているかがわかる(いずれもスーモの前身「住宅情報ナビ」での同条件検索結果)。

パワービルダーが分譲する物件の最大の特徴は、建売住宅の価格の圧倒的安さにある。建材の共通化や工期の短縮など、徹底したコスト管理により、従来の大手に比べると2~4割は安いと言われる販売価格を実現している。30坪・標準4LDKの間取りで、大半の物件が2000万円台だ。郊外で地価の安いところになると、1000万円台で新築戸建てを分譲している。

 パワービルダーの物件を品質面で大手ハウスメーカーと比べると、細部は見劣りしてしまうかもしれないが、かつて「安かろう悪かろう」といわれた建売住宅と違い、基本構造は最新の耐震基準をクリアして10年保証もついており、安全面に問題はない。

今年の消費税増税後の住宅需要の落ち込みは、数値的なものがいろいろ公表され裏付けられると思います。住宅販売について「価格を下げる」という判断は、特段間違っていません。需要と供給のバランスで、どの業種・商品でも、在庫が想定より多くなれば、価格を下げてキャッシュフローを適正化させ、より利益が見込める市場に再投資することは、企業として当然の判断だと思います。また、新築住宅につては、ニュースでも取り上げられているように「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」があり、取引の安全が確保されるスキームが機能しています。誤解を恐れずに歯切れよく言えば、中古住宅より新築住宅の方がメリットが多いと言えると思います。一般個人が売主の中古住宅においては、そもそも保証というものが期待できません。物件の引き渡しから三か月程度の瑕疵担保責任が示されていても、相手方は一般個人で利益を目的とした売買ではありませんので、家電や自動車のような、いわゆる、保証というイメージとは違います。

また、過去20年の不動産業の経験から感じることは、住宅の売却原因について、ポジティブな住み替えよりも、経済的な面からの売却というネガティブ要因を抱えた売却原因の割合が増えていると感じています。数値的にものは手元にありませんので、あくまでも記憶や感想の域を脱しませんが・・・

経済的理由による売却の場合、そのほとんどが「売主の瑕疵担保免責」です。これは当然と言えば当然でしょう。経済的理由により売却せざるを得ない状況なのに、金銭的な賠償に応じることができません。仮に法的な手段を取ったとしても、既に売主側に賠償に応じることが可能な資産が存在するか、という問題があります。

そこで、不動産仲介業務を行った会社の「重要事項説明」という、説明責任に対する指摘がおこる可能性があります。不動産の購入の際に、非常に重要なのは、売買契約書と、不動産仲介の場合は、重要事項説明書です。この重要事項説明の趣旨としては「買主様にとって不利な情報を優先して説明する」ということです。良いことを説明するという趣旨ではありません。住宅地の制限やライフラインに至るまで、もちろん、安心の確認ができることは言うまでもありませんが、後々トラブルになるとすれば、買主様にとって不利な情報と思われる事項についての説明不足、ということになります。

売主様も売りたい、買主様も購入したいという、合意の中で中古住宅流通が行われますので、瑕疵保険などの制度の利用、そして、買主様・売主様、双方にあまり負担がかからないような、保険のしくみが必要だと考えています。原則として、保険加入について過度の条件を付さないということです。不動産は一点物で、二つとして、まったく同じ条件の物件は存在しません。だから、不動産仲介は、本当はとても難しい業務なのです。簡素な手続きによる保険の付保、住宅ローンについてはノンリコース・非遡及融資が望ましいです。自宅の購入というのは、営利を目的としていません。また、一般に買主様は不動産・金融に精通していません。銀行も含めて、取引に携わる会社は、営利を目的として業務を行うわけですから、安心・安全を提供する必要がありますし、その業務に対するセーフティネットの充実も図るべきです。

ニュースソースはこちらと思われます。

東京・埼玉・神奈川・千葉 マイホーム購入 仲介手数料最大無料

東京・埼玉・神奈川・千葉 マイホーム購入 仲介手数料無料。当社は、さいたま市中央区、与野本町駅前で創業21年目です。
建築士も在籍していて、ホームインスペクション・住宅診断も無料で行っています。特に、パワービルダー各社の、新築一戸建て の取り扱い件数が多く仲介手数料も無料になります。

仲介手数料無料とホームインスペクション・住宅診断で他社との違いは、

1.平成6年会社設立で、現在のパワービルダー統合前からお取引の実績がある。
2.日本で初めてアメリカから取り入れたホームインスペクション(住宅診断)を専業とする一級建築士事務所に従事した経験と知識を活かし、安心できるマイホーム購入を徹底的にサポート。
3.会社経費は賃貸管理等で賄えるため、売買仲介営業を焦らない。しつこい営業は一切ない。

会社設立の平成6年当時は、インターネットはありませんでした。不動産会社の経営者は、最初は売買仲介で売上を上げて、銀行に与信がつけば、借入して、不動産を買い取る。いわゆる、社有物件を取り扱うというのが成功法則でした。それは、営業社員の雇用拡大路線が前提です。営業社員の雇用が増えると、仲介だけでは、十分な報酬を得られない局面があります。常に毎月1件契約決済を続けることは、大変難しいことです。社員からの要望もあり会社は借金をして、社有物件を仕入れることになります。

それでも、住宅需要が増す傾向が続けば、経営手腕により会社を成長拡大させることも可能であったと思います。しかし、インターネットの普及と 現在そして将来への住宅需要は期待できる状況ではありません。インターネットの普及により、不動産会社の独占的情報の優位性が低下したと言っても差し支えないと思われます。

少子高齢化でこれから、日本の住宅は余っていきます。このような、時代背景の中で、旧態依然とした不動産会社経営は成り立ちません。なによりも、経費の削減です。そして、削減できたものをお客様に対する無料のサービスとしてご提供する。そのような、ビジネスモデルに転向しないと、中小零細の不動産会社は経営が行き詰る可能性があります。

とくに、仲介とは、契約書という紙しか扱いません。そこに、1000万円と書いてあるか5000万円と書いてあるかの違いだけです。調査等の仕事量は全く同じか、逆に、低額物件の方が、手間がかかったりすることもあります。

冷静に物事を見れば、預金金利が0.数%、定期預金や投資信託でも1%前後で評価される時代です。そこで、借金の金利が3%・5%・8%となると、資本投下しても、借入金利以上の利回りが得られる保証はありません。不動産会社経営などは、お客様にはあまり関係がないかもしれませんので、これくらいにしておきます。

いずれにしても、不動産仲介であれば、どの不動産会社からでも、同じ物件が購入できるのですから、仲介手数料が無料になったり、ベテラン建築士の住宅診断など、付加価値、特典付の無料サービスを選ぶべきだと思います。同じものが購入できるのに、さしたる特典がないまま、法律の上限の仲介手数料を支払う必要があるでしようか。

参考
過去の常識から離れ、商習慣から離れ、古い組織構造から離れる

住宅診断 費用

住宅診断 費用については、当社の仲介業務を行うことで、住宅診断は無料で実施しています。

無料の住宅診断と言っても、有料の住宅診断とのレベルの差はありません。

当社の建築士は、日本で初めてアメリカから取り入れた、財閥系大手・ホームインスペクション専業の

一級建築士事務所に従事していましたので、日本におけるホームインスペクション・住宅診断の

元祖と言っても差支えありません。

ホームインスペクション・住宅診断は「経験工学」です。要するに、経験が全てと言えるでしょう。

従って、ホームインスペクション・住宅診断のプロはご高齢の方が多いです。現場経験が豊富

だからです。ただ、口下手な方もいらっしゃいますが・・・笑 ただし診断は本物です。

そのような、責任者、チーフインスペクターが、中心となって、経験や知識を共有することが

重要です。

そして、一番重要なのは、診断件数です。たくさんの建物を診断すればするほど、実力が養われます。

当社の建築士が従事していた一級建築士事務所は、テレビコマーシャルでもお馴染みの

不動産仲介件数日本No1の不動産流通会社の取り扱い物件について、ホームインスペクション・住宅診断

を行っていましたので、他社とは「桁が違いすぎる」物件数でした。多忙の極みでした。

この経験が、自信につながり、実力になったものと考えています。

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新築一戸建て 価格

新築一戸建て 価格 については、建て売り住宅を例にすれば、立地により様々と言って差支えないでしょう。

同じエリアの建て売りについても、「土地の道路付け」や「建物の仕様」で価格が違います。

一般に、土地の形や道路付けが良い物件は、価格が高い傾向にあります。当たり前ですが、日当たりのよい南道路

や東南角地は、住みやすいので、買い手の需要が期待できます。

私は、エリアが同じだった場合「不動産は道路付けで決まる」と断言して差支えないと考えています。

どんな建物にも耐用年数があり、資産が使用できる期間にわたって費用配分されるので

資産としては、やはり「土地」ということになります。昨今では、建物の維持管理が議論され、住宅診断など

過去、建物の維持管理に要したものを評価する試みが行われていますが、実際の取引では、まだ、期待される

効果がはっきりしきれていないと言えるかもしれません。

特に、日本人の特性において、「新築」の響きが好感され、「中古」のイメージが決して良いと言えない

からです。

瑕疵担保においても、売主が大手分譲会社などであれば、安心感がありますし、法的にも新築は強制保険という

セーフティネットがあります。

個人間取引の瑕疵担保については、およそ2か月程度。任意売却など売却理由にょっては、瑕疵担保免責という

売買条件もあります。中古物件については、買主の「自己責任」というリスクを十分に理解する必要があると

思います。

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ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは、住宅診断や建物調査といわれ、主に売買の際に建物の現状を把握するための調査診断です。

不動産取引においては、このホームインスペクションは義務化されていませんので、自主的に行うことになります。

主な調査項目は、建物の外部(屋根・軒裏・外壁・基礎・擁壁・各種設備等)

建物の内部(床・壁・天井・床下・小屋裏・洗面・浴室・トイレ等)です。

また、建物内において、傾斜測定を行い、建物に異常がないかを調査診断しています。

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新築一戸建て 東京都 23区

新築一戸建て 東京都 23区

新築一戸建てのほとんどが仲介手数料無料になります。

また、当社はベテランの建築士が無料でホームインスペクション(住宅診断)を行っています。

建て売り分譲でも、安心して購入できるサービスを提供し、各種法令利用でのセーフティネット

も分かりやすくお伝えします。

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首都圏マンション発売戸数9ヵ月連続減。契約率も60%台/不経研調査

(株)不動産経済研究所は17日、2014年10月度の首都圏マンション市場動向を発表した。 同月の販売は、3,125戸(前年同月比10.9%減)と2ケタ減少。月間契約率は63.3%(同16.3ポイント下落)と、再び60%台に落ち込んだ。 1戸当たりの平均価格は4,560万円(同7.1%減)、1平方メートル当たり単価は63万8,000円(同10.3%減)となった。

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