カテゴリー : 2014年 12月

電子商取引及び情報財取引等に関する準則/経済産業省

電子商取引及び情報財取引等に関する準則

不動産取引とは直接関係ありませんが、インターネットでサイト運営していますので、上記の記事
が目に留まりました。記事というより、PDFファイルですので、気になる方は下記からご覧ください。

電子商取引及び情報財取引等に関する準則/経済産業省

今年は、去年に比べて いわゆる良くないメールが多くなった印象です。もちろん、当社は対策
ソフトを導入していますが、個人情報については、特に慎重に扱わなければにりません。

関係法令も多肢に渡り、特定電子メール法等、インターネット特有の規制もありますので、お客様
におかれましては、メールでのやり取りについても、ご理解を賜りたく存じます。

スマートフォンの普及もすすみ、もはや、経済全体が、インターネットに依存する方向が強まる
と思われます。来年は腕時計型のデバイスも発売されるようですので、より身近というか、生活
そのものが、インターネットと同期する形となるでしょう。

不動産流通業も参入障壁が低くなり、ややもすると サイトでの表現が行き過ぎるものとなりがち
でございます。ブログにしても、公的な検閲というものが存在しないので、自由なのですが
表現の自由という、一般的な常識を逸脱しないように心掛けなければなりません。

株式会社は、営利を目的として存在しています。最大利益を上げ、需要に応え、雇用を生み、資本
を流動させなければなりません。

無料というサービスと、お金儲けは、一見矛盾する印象を受けるかもしれませんが、奉仕が先で
利益が後という、商売の原理原則からみれば至極当然のことだと思っています。

不動産仲介手数料は、成功報酬です。契約決済して、初めて合法的に報酬が頂けるということです。
どんなに物件をご案内しても、何度ご相談をお受けしても、それだけでは報酬は発生しません。

このことが、私どもの 仕事のモチベーションになっているのです。契約決済することで報酬が
頂けることで、達成感が実感できるのでございます。

仲介手数料無料のケースでは、売主様から仲介手数料を頂くので、全く問題ありません。大手様
と違い、私どもは、中小零細企業ですので、経費も大手様のそれとは、桁が違うほど低いものと
なっております。

来年も、仲介手数料「最大」無料というサービスのご提供を継続して参りたいと思っています。
また、新たな切り口からのアプローチも、社内やパートナー様と戦略を練っております。

不動産業界という枠組みを超えた発想と、そして、それを断行する勇気。未踏の地に踏み出し
潜在需要にお応えしていきたいと思っております。

土地に対する付加価値としての建物

日本は土地と建物は「独立の不動産」としています。諸外国ではこの土地と建物を独立した不動産
として取り扱わない国もございます。

この独立した不動産である「建物の価値」について、昨今いろいろ議論が行われ、資産価値として
の物差しと申しましょうか、統一的なルール作りをもって、不動産の流通の活性化を図るとする
ものが、国の政策や民間のサービス、そして、売り手や買い手の意識改革にまで及んでいると言っ
て良いと思います。

いわゆる「建物の修繕・メンテナンス」の需要による、リフォーム産業及び周辺のサービス産業
も含めた、市場の拡大と取引の安全、そして雇用の確保も一つの論点ではないでしょうか。

また、重要なのは、中古住宅の取引について、供給が需要を上回ること、そして中古としての質
の問題。少子高齢化・人口減少による「家余り」という予測が問題視され、住宅産業においても
新規の着工による収益だけではなく、リフォーム市場へのシフトも行われています。

「中古住宅流通の活性化」については、私共も、もちろん賛成であり、建物の状態・質においても
客観性のある評価制度の整備、そして、その普及については不可欠だと考えています。

但し、私どものように、直接、住宅取引の現場で感じること、企業として過去20年以上の経験
から得たもの、それは、建物に対する見方が、現在のそれとは若干異なるかもしれません。

私どもの、建物に対する位置づけは「土地に対する付加価値としての建物」です。

日本では、確かに土地と建物は「独立の不動産」としていますが、建物は土地がなければ建てら
れません。そして、過去の歴史を見ても、日本の一般住宅は、木造建築が主でしたので、動産
として、取り扱われたという時代もあるようです。

「独立の不動産」とした理由、それは「抵当権設定」による金融の利便性と安全性の確保だと
いう見方も出来得ると思います。少なくとも、そのような側面からも、議論されたであろうと
考えています。民法というより、不動産登記法にその起源があるのではないでしょうか。

確かに、建物に対する評価や価値観は、諸外国と比べると、日本は低いと言わざるを得ません。
ただ、日本も「土地の利用権が付いた建物」の評価は、土地(底地)よりも当然高くなります。

逆に、利用する権利を奪われた土地(底地)の評価は非常に低いということも言えます。

従って、「独立の不動産」とした日本と、そうでない国とを単純比較することは、慎重である
べきだと思います。

「中古住宅流通の活性化」について、動もすると、修繕や補強が、売買価格に直接反映する、
といったことを思われがちですが、買い手の評価する事項の中の、あくまでも、一つに過ぎ
ないという現実もございます。

「土地に対する付加価値としての建物」の例としては、マンションが挙げられます。
マンションとは、建物を購入します。それも、空間的な区分所有という形態で、土地については
敷地権として、区分所有した建物と土地の共有持ち分が一体です。

このように、私どもが考える、資産としての不動産購入の優先順位は「立地」なのです。
立地の評価が100として、建物の付加価値100の場合、200となります。
立地の評価が50として、建物の付加価値100の場合、150となります。

「建物」は、どこで建てても同じです。「立地」はその物件がもつ固有の評価です。容積率等
も評価に影響を与えます。不動産とは「立地を買う」と言っても、差し支えないでしょう。

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スタグフレーションとマイホーム購入について

スタグフレーション

不況と物価の上昇(インフレ)が併存するスタグフレーション。
最悪の経済状況と言って差し支えないでしょう。

インフレーション下では金利は上昇傾向にあるので、富裕層においては、
お金を使わずに銀行などに預けるということになりますと、物が売れずに
不況が加速するという事態を招きかねません。

住宅ローンの変動金利なども、注意が必要です。変動金利の場合、
最終支払期において、過去のそれを精算するものが多いので、
現在、変動金利でお借入れのお客様は、ご確認をお勧めします。

選挙も終わり、この状況下で、マイホームのご購入を検討されている
お客様におかれましては、慎重に物件選びをする必要がございます。

一般には、マイホームですので、ご自身の都合で条件づけをして
購入物件を絞り込むというケースが多いと思われます。
しかし、来年 否、住宅ローンですので、数十年先のことを考慮する
ことも必要だと思います。

個人間売買における、売主側の売却原因は、決してポジティブな理由
だけではございません。ネガティブ要因でマイホームを手放す方も
いらっしゃるのが現実です。

万が一、マイホームを手放す時に、いつでも、住宅ローンの残債務を
完済できることが、非常に重要になってまいります。

また、現金購入であったとしても、今後の経済状況いかんでは、現金
は消費せず、預金として保全し、賃貸の物件を選択するということが
リスク回避に繋がる可能性もございます。

新築における一戸建て、マンションについては、東京23区内の物件が
条件として優先されるでしょう。郊外でもターミナル駅徒歩圏が必須
の条件と言っても差支えないでしょう。

中古物件については、「土地を買う」という意識をもたれることを
お勧めします。郊外における土地の広さは、200㎡超が望ましいです。

新築では、なかなかない条件、差別化、希少化を意識して良いと思います。

35年の長期にわたり、安定して住宅ローンの支払を継続できるかどうか
慎重に考えるべきです。

私たちは、そのような観点から 仲介手数料無料や住宅診断をサービスと
してご提供し、「売り込みのない不動産流通会社」として、その地位の
確立を目指しています。

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仲介業者とは

よく頂くご質問で「仲介」とはどのようなものですか。「仲介業者」とはどんな役割ですか
というお問い合わせがございます。
仲介業者
上の図で「業者」と表記されているのが、仲介業者です。不動産取引において、仲介業者は
売買の当事者ではありません。あくまでも売主様と買主様が当事者なんです。
この場合、比較的多くの方が「うちは〇〇ハウス」から買ったの。という
認識でおられる方がいますが、仲介の場合においては、その表現は間違っているんですね。

仲介業者の役割とは、一つ一つの物件固有の情報をご提供することです。
もちろん、買主様のご希望条件にあった物件をご紹介する、という役割もありますが
既に、インターネットが普及した昨今では、ほとんどの物件情報がインターネットで得られる
という状況です。言い方を変えれば、インターネットで公開できない、なにか理由があるのか
なという素朴な疑問が生じることもあるでしょう。

不動産流通市況は、決して良いとは言えないんです。売主様からご売却のご依頼を受ければ
一人でも多くの購入希望者様に、その情報をお伝えしないと、なかなか売れません。
価格についても、よく多くの方に情報が伝達できれば、売主様の希望価格で売却することが
期待できるのです。

昔のように「何か良い物件ある?」という、希少価値的な不動産情報は、特に住宅に関しては
ほとんどないと言って差し支えないと思います。情報を出し惜しみしていても売れませんから。

少し、話は戻りますが、仲介業者というのは、売買の当事者ではありませんので、売買の際の
保証というのは、たとえ大手でも、原則あり得ません。
原則と言ったのは、最近、ホームインスペクション・住宅診断を行って、問題なければ
構造体力上主要な部分や雨漏れ、蟻害についてだけ、引き渡しから数か月、売主の瑕疵担保責任
を肩代わりする、仲介サービスを行っている業者さんがいる様子だからです。

でも、このサービスは、法律で義務付けられているものではございません。それに、条件
が付きますので、全ての物件を保証するということではないと思われます。

当社も、ホームインスペクション・住宅診断を無料で実施していますが、建物の保証は
一切、いたしておりません。もしも、構造上主要な部分や雨漏れ、蟻害が発見されれば
価格に反映できれば良いことです。修繕が困難ということであれば、購入しないという判断
もあり得るでしょう。

「瑕疵保険」という保険制度もございます。上手に機能すればとても良い制度ですが、
ここにも、当然「条件」というものがございます。〇〇がクリアしていれば、瑕疵保険に
加入できる。

一般論としてですが、保険商品というのは、膨大なデータを分析して保険商品を開発するので、
保険会社は損をしません。

個人間売買における、仲介というのは、買主様にとってのリスクがゼロとは言い切れないので
多肢に渡る情報を開示してくれる仲介業者を選ぶべきだと思います。

二極化時代の中古住宅選び

二極化時代の中古住宅選び。主に中古の一戸建てについて、統計などの数字ではなく、いままでの

経験から考えてみます。まず、新築と中古では、自ずと需要・ターゲット層が違います。設備や保証

の面も新築一戸建ての方が良いと言わざるを得ません。

では、中古の木造一戸建てを購入する理由はなんでしょうか。いろいろ複合的にあると思いますが

まずは、エリア。希望エリアに新築物件がない、そして予算、希望エリアの新築物件は予算オーバー

予算と立地の要素が占める割合は大きいと思いますが、前回の資産価値として、考えると、中古の木造

一戸建てなら、駅徒歩圏か、バス便以上であれば、土地の広さを考慮すべきだと思います。駅徒歩圏、

でれば10分以内、幅員の大きな国道を超える場合は、注意が必要です。80m 1分 で単純にとらえるべき

ではないでしょう。

そして、ニッチな需要として、バス便以上でも、例えば土地が200㎡を超えるような物件には、必ず需要

があります。マイホーム購入者は全てが電車を利用するとは限りません。車通勤で家族の生活圏が許せ

ば駅に拘束される必要はありません。

中途半端が、大変厳しいということになると思います。バス便以上で土地の広さが100㎡を下回るようで

すと需要は期待できません。

住宅診断をサービスとして提供していますが、建物のメンテナンスが良好であれば、それは、良いことで

すが、建物のメンテナンス費用全てが、価格に反映できるかと言えば、そうではない現実がございます。

買い手のニーズが、そもそも中古の木造住宅ですと、建物の状態とエリア・価格・土地の広さを比べると

建物の状態というのは、優先順位が高いとは言い切れないのです。住めるだけ住んで、将来的には

建替えをすればいいや、というとらえ方が、日本人に深く根付いていると、過去のお取引から感じます。

ここで重要なことは「土地に中古はない」という事でございます。「中古の土地」と表記されている物件

はございません。

土地の広さが200㎡・250㎡あるような物件は、新築一戸建てでは、凡そないので、たとえバス便以上

でも将来的にも需要が期待できると思います。

買主様の生活圏が許せば、検討に値する住まい探しだと思います。

資産価値としてのマイホーム選び

首都圏マンション「激戦地」大幅減。駅距離のウエイトさらに高まる/トータルブレイン調査

上記はマンションの激戦地が「「駅近」という調査結果であったようです。

また、単なる駅ではなく、ターミナル駅・乗り換えがある駅が評価されているようです。

戦後や昭和のバブルまでは、住宅が足りなかったので、通勤距離を犠牲にせざるを得ない

状況であったと思われますが、今現在は、需要よりも供給が多い傾向にあるので

人気と不人気が二極化すると言っても差し支えないと思います。

「資産価値」とは、将来的に所有者に利益をもたらすであろう財産ですので、

ローンだけが残る物件では、将来利益が期待できません。

ローンが残るというのは、例えば、10年後 15年後に売却する場合、売却代金で

住宅ローンが完済できるということです。

また、賃貸として貸した場合に、家賃で月々の住宅ローン返済が相殺できるということです。

つまり、持ち出しが無い、ということが理想です。

月々の住宅ローン支払いが5万円で、賃料が8万円頂ける物件は、資産価値のある物件と

言えると思います。

2000万円で売却できて、住宅ローンの残債が1000万円であれば、諸費用は別として

単純には1000万円手元に残る訳です。

現金購入の場合でも、現在の住宅ローン金利などから、予測を立てれば、将来的に利益を

もちらすかどうか、大凡、見当がつくと思います。

新築物件を購入するのに、将来売ったり、住まなくなったら ということを検討するのは

購入者様にとっては、いささか酷であると思いますが、今後、住宅、特に中古物件は余ってくる

ので、35年の借金をして買うなら、尚更、「資産価値」を意識した住まい選びをお勧めします。

仲介手数料無料というビジネスモデルと不動産業界の体質

週刊誌で「物件の囲い込み」についての指摘

仲介手数料の両手を目指すことは、なんら問題ありません。

「囲い込み」の議論は、ポジショントークである要素がゼロではないなと思います。

確かに「囲い込み」はルール違反といっても差し支えないと思いますが、当社のように、大きな

組織もなく、中小不動産会社であれば、このようなケースに遭遇した場合、お客様には、他の物件

を探して頂かざるを得ないと思うわけです。

ちょっと確認しておきますが、当社は「囲い込み反対」のポジションですし、法整備によって

ペナルティを課す必要も感じています。

ただ「物件の囲い込み」は、証拠がつかめないし、買主様も、内見して気に入ったら、という

感じですから、要するに、いろいろ物件を選んでいる状況で、いちいち「物件を見させない」

とか「囲い込みだ!」とか、怒ったところで、買主様自身も買うか買わないか分からないので

あれば、あまり、目くじらを立てる必要はないのかなと・・・?。

しつこいですが、当社は「囲い込みは反対」「ルール違反です」のポジションです。

これは、政治家と官僚が知恵を絞って法律を作るほかに、回避の手段がないと思います。

でも、インターネットではアクセスを増やすための「ネタ」が必要でしょう。

「不動産仲介の裏事情を暴露」とか「当社は囲い込みはしません」とか、

「囲い込み」があるので、「囲い込みを批判する」と、アクセスが多くなる。

まぁ、不動産業界は、およそ、ネットの最も有効的な活用については、まだ未熟だと思うので

素直に「囲い込み反対」と訴えているのであれば、とても、健全な業界になったなと。

「仲介手数料無料」というビジネスモデルも、怪訝な印象を受ける方もいるようです、

「仲介手数料無料・割引は、業界を疲弊させる」という、お考えの方もいるようです。

確かに、そうかもしれないし、そうじゃないかもしれない。私には、分かりません。

ただ、何故不動産会社を経営するのか、内の会社は存在意義があるのか、

実際問題、会社が倒産しても、世の中には、なんの影響もない。

全国の不動産会社数は約12万社のようです。

住宅需要の中で、不動産業者は飽和状態ですので、代わりは 無数に存在しています。

少子高齢化・人口減少等々・・・

不動産会社は、自社のサービスにもっと 磨きをかけ 差別化を図ったほうが良いと思います。

反響があり、売り上げが右肩上がりになれば、囲い込みに対する影響も回避できると思います。

いずれにしても、お客様の満足度が、とても重要ですので、お客様が絶対購入したいと

思った物件が、たまたま「囲い込み」されたのであれば、お客様ご自身で物元に反響して

お気に入りの物件が無事購入できれば、それは、それで よいのではないでしょうか?