二極化時代の中古住宅選び

二極化時代の中古住宅選び。主に中古の一戸建てについて、統計などの数字ではなく、いままでの

経験から考えてみます。まず、新築と中古では、自ずと需要・ターゲット層が違います。設備や保証

の面も新築一戸建ての方が良いと言わざるを得ません。

では、中古の木造一戸建てを購入する理由はなんでしょうか。いろいろ複合的にあると思いますが

まずは、エリア。希望エリアに新築物件がない、そして予算、希望エリアの新築物件は予算オーバー

予算と立地の要素が占める割合は大きいと思いますが、前回の資産価値として、考えると、中古の木造

一戸建てなら、駅徒歩圏か、バス便以上であれば、土地の広さを考慮すべきだと思います。駅徒歩圏、

でれば10分以内、幅員の大きな国道を超える場合は、注意が必要です。80m 1分 で単純にとらえるべき

ではないでしょう。

そして、ニッチな需要として、バス便以上でも、例えば土地が200㎡を超えるような物件には、必ず需要

があります。マイホーム購入者は全てが電車を利用するとは限りません。車通勤で家族の生活圏が許せ

ば駅に拘束される必要はありません。

中途半端が、大変厳しいということになると思います。バス便以上で土地の広さが100㎡を下回るようで

すと需要は期待できません。

住宅診断をサービスとして提供していますが、建物のメンテナンスが良好であれば、それは、良いことで

すが、建物のメンテナンス費用全てが、価格に反映できるかと言えば、そうではない現実がございます。

買い手のニーズが、そもそも中古の木造住宅ですと、建物の状態とエリア・価格・土地の広さを比べると

建物の状態というのは、優先順位が高いとは言い切れないのです。住めるだけ住んで、将来的には

建替えをすればいいや、というとらえ方が、日本人に深く根付いていると、過去のお取引から感じます。

ここで重要なことは「土地に中古はない」という事でございます。「中古の土地」と表記されている物件

はございません。

土地の広さが200㎡・250㎡あるような物件は、新築一戸建てでは、凡そないので、たとえバス便以上

でも将来的にも需要が期待できると思います。

買主様の生活圏が許せば、検討に値する住まい探しだと思います。

資産価値としてのマイホーム選び

首都圏マンション「激戦地」大幅減。駅距離のウエイトさらに高まる/トータルブレイン調査

上記はマンションの激戦地が「「駅近」という調査結果であったようです。

また、単なる駅ではなく、ターミナル駅・乗り換えがある駅が評価されているようです。

戦後や昭和のバブルまでは、住宅が足りなかったので、通勤距離を犠牲にせざるを得ない

状況であったと思われますが、今現在は、需要よりも供給が多い傾向にあるので

人気と不人気が二極化すると言っても差し支えないと思います。

「資産価値」とは、将来的に所有者に利益をもたらすであろう財産ですので、

ローンだけが残る物件では、将来利益が期待できません。

ローンが残るというのは、例えば、10年後 15年後に売却する場合、売却代金で

住宅ローンが完済できるということです。

また、賃貸として貸した場合に、家賃で月々の住宅ローン返済が相殺できるということです。

つまり、持ち出しが無い、ということが理想です。

月々の住宅ローン支払いが5万円で、賃料が8万円頂ける物件は、資産価値のある物件と

言えると思います。

2000万円で売却できて、住宅ローンの残債が1000万円であれば、諸費用は別として

単純には1000万円手元に残る訳です。

現金購入の場合でも、現在の住宅ローン金利などから、予測を立てれば、将来的に利益を

もちらすかどうか、大凡、見当がつくと思います。

新築物件を購入するのに、将来売ったり、住まなくなったら ということを検討するのは

購入者様にとっては、いささか酷であると思いますが、今後、住宅、特に中古物件は余ってくる

ので、35年の借金をして買うなら、尚更、「資産価値」を意識した住まい選びをお勧めします。

仲介手数料無料というビジネスモデルと不動産業界の体質

週刊誌で「物件の囲い込み」についての指摘

仲介手数料の両手を目指すことは、なんら問題ありません。

「囲い込み」の議論は、ポジショントークである要素がゼロではないなと思います。

確かに「囲い込み」はルール違反といっても差し支えないと思いますが、当社のように、大きな

組織もなく、中小不動産会社であれば、このようなケースに遭遇した場合、お客様には、他の物件

を探して頂かざるを得ないと思うわけです。

ちょっと確認しておきますが、当社は「囲い込み反対」のポジションですし、法整備によって

ペナルティを課す必要も感じています。

ただ「物件の囲い込み」は、証拠がつかめないし、買主様も、内見して気に入ったら、という

感じですから、要するに、いろいろ物件を選んでいる状況で、いちいち「物件を見させない」

とか「囲い込みだ!」とか、怒ったところで、買主様自身も買うか買わないか分からないので

あれば、あまり、目くじらを立てる必要はないのかなと・・・?。

しつこいですが、当社は「囲い込みは反対」「ルール違反です」のポジションです。

これは、政治家と官僚が知恵を絞って法律を作るほかに、回避の手段がないと思います。

でも、インターネットではアクセスを増やすための「ネタ」が必要でしょう。

「不動産仲介の裏事情を暴露」とか「当社は囲い込みはしません」とか、

「囲い込み」があるので、「囲い込みを批判する」と、アクセスが多くなる。

まぁ、不動産業界は、およそ、ネットの最も有効的な活用については、まだ未熟だと思うので

素直に「囲い込み反対」と訴えているのであれば、とても、健全な業界になったなと。

「仲介手数料無料」というビジネスモデルも、怪訝な印象を受ける方もいるようです、

「仲介手数料無料・割引は、業界を疲弊させる」という、お考えの方もいるようです。

確かに、そうかもしれないし、そうじゃないかもしれない。私には、分かりません。

ただ、何故不動産会社を経営するのか、内の会社は存在意義があるのか、

実際問題、会社が倒産しても、世の中には、なんの影響もない。

全国の不動産会社数は約12万社のようです。

住宅需要の中で、不動産業者は飽和状態ですので、代わりは 無数に存在しています。

少子高齢化・人口減少等々・・・

不動産会社は、自社のサービスにもっと 磨きをかけ 差別化を図ったほうが良いと思います。

反響があり、売り上げが右肩上がりになれば、囲い込みに対する影響も回避できると思います。

いずれにしても、お客様の満足度が、とても重要ですので、お客様が絶対購入したいと

思った物件が、たまたま「囲い込み」されたのであれば、お客様ご自身で物元に反響して

お気に入りの物件が無事購入できれば、それは、それで よいのではないでしょうか?

中古マンション購入 仲介手数料無料

中古マンション購入 仲介手数料無料

中古マンションという選択は、希望のエリアが決まっている方、お仕事やご家族のことで、エリア優先のお客様にとっては、ぜひ検討したい選択ですね。

また、価格面でも、いわゆる「相場」というものが形成されるので、公平感というか客観性もあります。

新築時は、デベロッパーさんが、営利を目的に販売するものですので、価格帯も物件ごとの利益を優先せざるを得ません。

もちろん、これは、正当なことです。

ただ、中古マンションのほとんどは、営利を目的としない、個人が売主のケースが多いので、地域の相場というものが影響します。

あくまで、これは一般論で、住宅ローンの残債に拘束される、販売価格もありますが・・・

中古マンションの仲介手数料は、一般個人が売主の場合は「半額」となります。売主が不動産会社の場合は仲介手数料無料になるケースがあります。

過去のお取引では、中古一戸建て よりも、中古マンションの方が、売主不動産会社の割合が多いです。物件の属性?として定着している 「リノベーションマンション」という物件です。リノベーションマンションのほとんどが、仲介手数料無料になります。

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新築戸建て住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増

msnニース 2014年11月30日より

新築戸建て住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増 早まった購入判断に注意
千葉県609件、埼玉県645件、神奈川県122件、東京都54件……これが何を表している数字か、おわかりになるだろうか?

 リクルートが運営する不動産情報サイト「スーモ」に登録されている、2000万円以下で売り出されている新築一戸建ての件数だ。1都3県を合わせると、ざっと1500件近い数の1000万円台物件が登録されているのである。ちなみに、2004年には100件前後、07年には200件前後であったから、いかに激増しているかがわかる(いずれもスーモの前身「住宅情報ナビ」での同条件検索結果)。

パワービルダーが分譲する物件の最大の特徴は、建売住宅の価格の圧倒的安さにある。建材の共通化や工期の短縮など、徹底したコスト管理により、従来の大手に比べると2~4割は安いと言われる販売価格を実現している。30坪・標準4LDKの間取りで、大半の物件が2000万円台だ。郊外で地価の安いところになると、1000万円台で新築戸建てを分譲している。

 パワービルダーの物件を品質面で大手ハウスメーカーと比べると、細部は見劣りしてしまうかもしれないが、かつて「安かろう悪かろう」といわれた建売住宅と違い、基本構造は最新の耐震基準をクリアして10年保証もついており、安全面に問題はない。

今年の消費税増税後の住宅需要の落ち込みは、数値的なものがいろいろ公表され裏付けられると思います。住宅販売について「価格を下げる」という判断は、特段間違っていません。需要と供給のバランスで、どの業種・商品でも、在庫が想定より多くなれば、価格を下げてキャッシュフローを適正化させ、より利益が見込める市場に再投資することは、企業として当然の判断だと思います。また、新築住宅につては、ニュースでも取り上げられているように「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」があり、取引の安全が確保されるスキームが機能しています。誤解を恐れずに歯切れよく言えば、中古住宅より新築住宅の方がメリットが多いと言えると思います。一般個人が売主の中古住宅においては、そもそも保証というものが期待できません。物件の引き渡しから三か月程度の瑕疵担保責任が示されていても、相手方は一般個人で利益を目的とした売買ではありませんので、家電や自動車のような、いわゆる、保証というイメージとは違います。

また、過去20年の不動産業の経験から感じることは、住宅の売却原因について、ポジティブな住み替えよりも、経済的な面からの売却というネガティブ要因を抱えた売却原因の割合が増えていると感じています。数値的にものは手元にありませんので、あくまでも記憶や感想の域を脱しませんが・・・

経済的理由による売却の場合、そのほとんどが「売主の瑕疵担保免責」です。これは当然と言えば当然でしょう。経済的理由により売却せざるを得ない状況なのに、金銭的な賠償に応じることができません。仮に法的な手段を取ったとしても、既に売主側に賠償に応じることが可能な資産が存在するか、という問題があります。

そこで、不動産仲介業務を行った会社の「重要事項説明」という、説明責任に対する指摘がおこる可能性があります。不動産の購入の際に、非常に重要なのは、売買契約書と、不動産仲介の場合は、重要事項説明書です。この重要事項説明の趣旨としては「買主様にとって不利な情報を優先して説明する」ということです。良いことを説明するという趣旨ではありません。住宅地の制限やライフラインに至るまで、もちろん、安心の確認ができることは言うまでもありませんが、後々トラブルになるとすれば、買主様にとって不利な情報と思われる事項についての説明不足、ということになります。

売主様も売りたい、買主様も購入したいという、合意の中で中古住宅流通が行われますので、瑕疵保険などの制度の利用、そして、買主様・売主様、双方にあまり負担がかからないような、保険のしくみが必要だと考えています。原則として、保険加入について過度の条件を付さないということです。不動産は一点物で、二つとして、まったく同じ条件の物件は存在しません。だから、不動産仲介は、本当はとても難しい業務なのです。簡素な手続きによる保険の付保、住宅ローンについてはノンリコース・非遡及融資が望ましいです。自宅の購入というのは、営利を目的としていません。また、一般に買主様は不動産・金融に精通していません。銀行も含めて、取引に携わる会社は、営利を目的として業務を行うわけですから、安心・安全を提供する必要がありますし、その業務に対するセーフティネットの充実も図るべきです。

ニュースソースはこちらと思われます。

東京・埼玉・神奈川・千葉 マイホーム購入 仲介手数料最大無料

東京・埼玉・神奈川・千葉 マイホーム購入 仲介手数料無料。当社は、さいたま市中央区、与野本町駅前で創業21年目です。
建築士も在籍していて、ホームインスペクション・住宅診断も無料で行っています。特に、パワービルダー各社の、新築一戸建て の取り扱い件数が多く仲介手数料も無料になります。

仲介手数料無料とホームインスペクション・住宅診断で他社との違いは、

1.平成6年会社設立で、現在のパワービルダー統合前からお取引の実績がある。
2.日本で初めてアメリカから取り入れたホームインスペクション(住宅診断)を専業とする一級建築士事務所に従事した経験と知識を活かし、安心できるマイホーム購入を徹底的にサポート。
3.会社経費は賃貸管理等で賄えるため、売買仲介営業を焦らない。しつこい営業は一切ない。

会社設立の平成6年当時は、インターネットはありませんでした。不動産会社の経営者は、最初は売買仲介で売上を上げて、銀行に与信がつけば、借入して、不動産を買い取る。いわゆる、社有物件を取り扱うというのが成功法則でした。それは、営業社員の雇用拡大路線が前提です。営業社員の雇用が増えると、仲介だけでは、十分な報酬を得られない局面があります。常に毎月1件契約決済を続けることは、大変難しいことです。社員からの要望もあり会社は借金をして、社有物件を仕入れることになります。

それでも、住宅需要が増す傾向が続けば、経営手腕により会社を成長拡大させることも可能であったと思います。しかし、インターネットの普及と 現在そして将来への住宅需要は期待できる状況ではありません。インターネットの普及により、不動産会社の独占的情報の優位性が低下したと言っても差し支えないと思われます。

少子高齢化でこれから、日本の住宅は余っていきます。このような、時代背景の中で、旧態依然とした不動産会社経営は成り立ちません。なによりも、経費の削減です。そして、削減できたものをお客様に対する無料のサービスとしてご提供する。そのような、ビジネスモデルに転向しないと、中小零細の不動産会社は経営が行き詰る可能性があります。

とくに、仲介とは、契約書という紙しか扱いません。そこに、1000万円と書いてあるか5000万円と書いてあるかの違いだけです。調査等の仕事量は全く同じか、逆に、低額物件の方が、手間がかかったりすることもあります。

冷静に物事を見れば、預金金利が0.数%、定期預金や投資信託でも1%前後で評価される時代です。そこで、借金の金利が3%・5%・8%となると、資本投下しても、借入金利以上の利回りが得られる保証はありません。不動産会社経営などは、お客様にはあまり関係がないかもしれませんので、これくらいにしておきます。

いずれにしても、不動産仲介であれば、どの不動産会社からでも、同じ物件が購入できるのですから、仲介手数料が無料になったり、ベテラン建築士の住宅診断など、付加価値、特典付の無料サービスを選ぶべきだと思います。同じものが購入できるのに、さしたる特典がないまま、法律の上限の仲介手数料を支払う必要があるでしようか。

参考
過去の常識から離れ、商習慣から離れ、古い組織構造から離れる

住宅診断 費用

住宅診断 費用については、当社の仲介業務を行うことで、住宅診断は無料で実施しています。

無料の住宅診断と言っても、有料の住宅診断とのレベルの差はありません。

当社の建築士は、日本で初めてアメリカから取り入れた、財閥系大手・ホームインスペクション専業の

一級建築士事務所に従事していましたので、日本におけるホームインスペクション・住宅診断の

元祖と言っても差支えありません。

ホームインスペクション・住宅診断は「経験工学」です。要するに、経験が全てと言えるでしょう。

従って、ホームインスペクション・住宅診断のプロはご高齢の方が多いです。現場経験が豊富

だからです。ただ、口下手な方もいらっしゃいますが・・・笑 ただし診断は本物です。

そのような、責任者、チーフインスペクターが、中心となって、経験や知識を共有することが

重要です。

そして、一番重要なのは、診断件数です。たくさんの建物を診断すればするほど、実力が養われます。

当社の建築士が従事していた一級建築士事務所は、テレビコマーシャルでもお馴染みの

不動産仲介件数日本No1の不動産流通会社の取り扱い物件について、ホームインスペクション・住宅診断

を行っていましたので、他社とは「桁が違いすぎる」物件数でした。多忙の極みでした。

この経験が、自信につながり、実力になったものと考えています。

気になる物件が見つかったら、仲介手数料無料見積もりをご利用下さい!(PCサイト)>>>